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万科是地产股反弹标杆吗？
本周四万科股价的靓丽反应是否是房地产板块回暖的缩影，成为这几天分析人士眼中的热点。
3月6日，虽然万科A仅差1分钱触及涨停，不过，龙头效应传导至整个房地产板块，渝开发、荣盛发展、金科股份、大港股份四只个股随之涨停。
资本市场的异动是缘由消息面的利好。万科A当日下午公布的2013年年报也显示公司经营情况良好。公告显示，公司2013年度归属于上市公司股东的净利润同比增长20.46%；每股收益为1.37元，比上年同期增20.17%，而1709.4亿元的销售额则再次刷新中国及全球企业房地产历史纪录。
作为地产股的龙头，万科的业绩只是地产业2013年业绩的一个缩影。据已发布2013年业绩预告的房企来看，行业整体仍然向好。深天地2013年净利润盈利同比增长151%至190%；金融街、陆家嘴预计将分别增长近4成。申银万国也在其研究报告中指出，其重点关注的18家上市公司2013年归属于母公司的净利润全部实现正增长，平均增速未24%。
此外，万科A上涨的背后还有另一个逻辑。本周二万科发布公告称，公司B转H已获证监会批准。分析指出，万科B股价格上升空间在25%左右，而目前万科A股14年市盈率仅3.8倍，较B股仍折价25%，估值偏低，而如果本次万科B转H成功并估值得到提升之后，也势必将带动A股的估值回升。
不过众房地产公司也把此事视为房地产再融资政策松绑的信号，而房企再融资或被提上议程，去年以来，迪马股份等多家房地产商抛出再融资方案，意图解决现金流紧绷的问题。
反弹最终逻辑：调控政策放松大猜想
不过市场对房地产板块态度的“扭转”，实际上也得益于总理在政府报告中并未对地产调控给予太多的着墨，这也引发了市场的热议。有分析人士认为，今年房地产调控或许不会加码。
此次政府工作报告中通篇未提“房价”二字，只提出要“抑制投机、投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。对比来看，2013年政府报告中对房价的提法还是“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系”。前后态度的明显变化被解读为未来政府对于地产调控的压力正在减小。
此外，本次报告中“针对不同城市情况分类调控”的表述也被认为是部分城市的调控政策可能出现一定的松动的暗示，随后住建部部长姜伟新所透露的“双向调控”更是引发了市场各种的解读以及猜想。
国泰君安证券指出，过去一刀切的调控政策或已成为历史，未来地方政府在房地产调控上或具有更多自主权，这更符合不同城市严重分化的现实。一些符合新型城镇化规划方向、刚需和改善型需求占主导的地方城市，未来在调控政策上有边际改善的可能和空间。
而从数据来看，房价涨势的趋缓也为政策腾挪提供了空间。国家统计局数据显示，1月在70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数与去年12月持平，都为69个，但涨幅已经出现回落。初步测算，1月新建商品住宅与二手住宅平均涨幅环比分别回落0.7%、0.4%。
地产板块的尴尬处境
虽然近期地产板块有所表现，但是从长远来看，地产股却处于尴尬境地，一方面是调控政策放松的利好解读和估值最低且连续下台阶的优势，但另一方面，市场的不利预期仍然在发酵。
从历史经验来看，近年来地产股却陷入了业绩与股价倒挂的怪圈。对比来看，2013年国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元。目前千亿级房企已扩大至7家，百亿房企军团扩大到71家，其中21家房企销售额超300亿元。但是2013年，A股地产指数全年下跌13.7%，同期上证指数仅下跌6.75%。而目前地产股平均市盈率比2008年1664点时还低近30%。
长期来看，逐渐扩大的区域性的降价风险、开发商的未来利润率下滑、投资失速、以及经济的深层次改革对地产的间接影响等不利因素仍然在发酵。
开发商的未来利润率下滑已经在万科的年报中有所体现。2013年万科实现营业利润242.6亿元，同比上升15.46%；归属上市公司股东的净利润则为151亿元，同比增长20.46%。而2012年，上述两项指标的同比增速分别为33.3%和30.4%；2011年则分别为33%与32.15%。
另一方面，金融端对于房地产行业的结构性收紧而使行业面临的调整性压力并不会迅速消失。目前银行自主调整房地产信贷政策的趋势已经比较明显，包括开发贷在内的各类房地产贷款已经在总量和增量受到控制，行业被动去杠杆的过程已经到来。
资金的缺乏将房企推向海外市场，2014年前两个月，内地房企海外融资总额达到133.27亿美元，同比上涨32%，不过债务风险也同时不可小视。中国社科院财经战略研究院报告指出。108家沪深上市房企中有94家在去年三季度的存货周转率小于1，虽略好于2012年，但存货周转率仍急需提高以消化存货、增强现金流。因此，住房企业居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债务违约的风险，危及企业生存发展。
而已经到来的三月，是开发商集中推盘的时间窗口，去库存周期与房价的反向变动规律，三月份去化下降可能导致价跌的风险将可能扩大化，板块估值也将继续承压。
实际上，机构已经在“用脚投票”。万科年报显示，四季度万科共被83家基金减持，而增持的仅为27家，其中博时价值基金共减持3064万股。这表明，尽管估值已经相对较低，但机构仍然不看好房地产股票的未来前景。
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