如最高赞叶先生所述，当前房地产行业确实在高杠杆运行，因此带来抵御风险能力大为降低，各个环节均有发生崩盘的可能性。
然而，叶先生的回答亦有不太准确的地方。
第一，单土地项目的常见可借款来源无非就那么几个。一是拿地时的融资，此时暂无抵押物，行业风险，市场风险，区域风险都处于高位。所以这部分的融资介入以信托，基金为主。相应的资金成本较高。二是四证齐后的开发贷。开发贷特点是成本低，年限为三年以内与项目周期同步。并且开发贷为专项资金，采取受托支付的方式，很难去绕到其他项目。另外开发贷需要在建工程抵押，与前期的土地融资的土地抵押相冲突，也发生了许多扯皮的事，此处不表。在单项目中，前两种融资足以支撑项目过渡到销售阶段，很少去考虑其他的金融产品。当然，假如开发贷阶段之前就过多的借助杠杆，项目综合性风险又高，以致拿不到银行开发贷，资金链断裂活该。
第二，大型房企单项目的杠杆比率没夸张到一比三，一比五的地步。拿地融资往往是一比一点五到一比二的配比，开发贷一比一的配比。综合下来，单项目总投里有45左右的自有资金。提供一个简单思路可以去上市房企年报里测算下长期贷款对存货的比例。
第三，由于借款本金的偿付，单项目现金流出高峰发生在第二年和第三年底之间。按照项目最高60%的负债率，20%的利润率销售回款必须要到50%才能勉强覆盖借款本金。要做到开发成本开发费用全覆盖，至少要75%以上的回款。综上，私以为销售回款，市场行情才是房企的生命线。
— 完 —
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【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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