除却一般的财务报表分析，对于房地产企业有两个科目非常特殊，一个是存货，一个是预收账款。
1、房地产的存货主要反映项目开发成本、开发产品，变现能力较差。预收账款虽然是负债但是反映的的是客户的购房款，所以这里就有一个房地产速动比率=（流动资产-存货）/（流动负债-预收账款）该指标越高，说明短期偿债能力越强。越低就说明丫不但房子不出去，还欠了很多钱…是要死的节奏啊！
2、住宅开发周期一般在三年，商业一般在五年以内。所以我们要看三年平均（总债务-预收账款）/EBIT。该指标反映的是付息前对债务的偿还能力。指标越小说明偿债能力越强。越大说明丫赚的钱根本还不起欠债，要死吖！
3、非筹资活动现金净流入/（总债务-预收账款）这个是基于现金流量的考察。直接反映企业有多少钱能用来还债，指标越大，说明能用来还债的钱越多。越小则说明丫没钱还债，要借钱还债，这是要死吖！
4、存货、预收账款和销售收入与往年的比较。这就很直观了，这个企业存货比往年多了，预收和销售更少了…这就说明这个企业可能在走下坡路。这与房地产速动比率类似。
5、现场勘察。蹲售楼处，看签约情况。
6、查按揭。如果企业出现假按揭、那说明离死不远了…没人看在党国的份上拉兄弟一把基本上就死了…
7、看各种融资方式占比。文艺企业一般只要低成本资金，一般企业高中低搭配，要死的企业基本上都是高的。这个就要拉流水和看关联企业报表了，有没有有规律的非经营款项支出，其他应付是几个意思，一旦发现高成本融资占比增大，说明企业资金压力很大，什么钱都敢要，买房子不是买白面儿，嗯，这也是要死！
以上，暂时想到，以后再补。
— 完 —
本文作者：Nerv
【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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