对于国外的市场不太了解,说说中国目前的情况,顺便分享几个数据。
中国的拿地到开盘的流程简明示意如下,为清晰,我剔除掉了其他节点。
在这个流程中,以开工时间将土地获取至开盘分割为两个阶段:
阶段1:主要工作为前期准备,包括设计、相关许可证的获取;
阶段2:按照设计成果进行施工直到达到预售条件,领取预售证。
关键路径:
阶段1:主要是产品方案的论证、确定和设计。有标准化产品体系成果(如恒大、万科)、或在拿地前已充分论证产品或设计方案的公司,理论上很快能完成这一阶段。只需要督促政府审批流程,拿到施工许可证就可以开工了。
阶段2:主要差异是各地预售条件的限制。如北京,只需要达地面即可销售;如永州,则需要主体封顶才可销售。在一些运作并不规范的地区,甚至没有土地证就可以‘预售’。不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。
行业情况:
行业内的企业参差不齐,开盘速度第一的碧桂园号称平均5.7个月;龙湖近年执行高周转战略效果显著,2013年新增项目平均开盘时间在7个月左右。
附:行业数据:
(以上数据来自CRIC研究中心,2013年末)
附:项目数据:
(以上数据来自CRIC研究中心,2013年末)
— 完 —
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【知乎日报】
你都看到这啦,快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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