在知乎的商业地产上，做retail的比做office的活跃得太多。我个人在这2个方面都有涉猎，我觉得其实这2者的重要性不相上下，retail能够带来较高的租金收入和地区面貌的改观，但是需要太多的人力精力投入，持续的广告推广，而且每上一层，租金衰减得挺厉害。而写字楼正好相反，所以高楼才会越来越多吧。
还有一个非常重要的点，做retail的是可以共享经验甚至客户的，毕竟， 一个商家在你这里开了个铺子不影响他在我这里再开一个；但是，写字楼就没这么共荣了，这个领域是你死我活的斗争，教给你了，和你共享了哪天我的客户就没有了。所以，我觉得这就是做office 的在知乎上比较少活跃的原因。
好，进入问题。非常赞成开发商的自持态度，其实我觉得不持自持态度的商业/写字楼运营就是耍流氓。这里不展开。
您已经开始陌拜客人了，非常好。但是，反馈不太好，咱们自己的功课有没有做好就出去呢？ @胡萝卜说的有2点非常重要，中介和打分表。这2个工具应该在你出发之前就给你足够的warning和建议。好吧，我们来看看：
1. 非传统的商务区，很可能的问题就是客户认为交通不便。传统商务区基本就是在市中心，至少有数条交通干线，相对较多的公交/地铁枢纽，容易叫到出租车。我估计你没有资源区彻底改变这一切，但是咱们可以让客户的传统观念被削弱，那就是开通班车！当涂刷你楼盘形象（这里说一句，别搞得太low）的小巴链接室内主要的居民/商务区和你的楼盘的时候，你就可以面对客户的质疑，我们有专门的巴士免费接送，上面全是白领，没有小偷没有汗水没有咸猪手没有广场舞大妈，有座有冷气，这是不是让客户的感受好一些？小巴穿行城市的时候顺便把广告也做了。出租车也很简单，来这边等客人的出租车，免费休息茶水，再给点折价券啥的，司机大哥不就勤快了么？
2. 单个写字楼的商务气氛不足。这个就要和retail的同事谈一下，别让商铺的租户太迎合周边居民的需要而忽视了商务。比如说，一个咖啡厅的租金可能比川菜馆子低，但是你必须要咖啡，一个茶餐厅的租金可能比不上一个洗脚城，但是你得知道你要什么。
3. 周边的环境不好。可能周边的道路有很多小商贩阻挡道路，乱停车，赤膊大叔乱走啥的。这个没有好办法，只能尽力改观，比如咱经常腹黑的请城管，交警的朋友来喝茶，顺便请他们整治整治，比如把周边的灯杆刀旗做起来，让客户眼睛忙起来，觉得这里额气氛很好。精心挑选邀请客户来看房的时间，避开赤膊大叔的出没规律等等。
4. 写字楼本身的定位。非常多的写字楼通过精确的定位来差异化竞争。比如突出某些硬件（非常高速的宽带，稳定的电源供应和高架地板对IT界很有吸引），比如弱化自己的缺陷（交通不好的去找call center, data center之类的，平时不需要大量的人员流动），比如专门做某一产业（多媒体园区，或者生物科技啥的）来形成聚集效应。
5. 对主力租户的吸引。主力租户或者行业领头者对写字楼客户的示范效应就不展开了，关键是你要下得了这个狠手去招。他们仗着自己的品牌，往往非常强势，而你在求人的阶段，基本没啥筹码。这里要展开一下，写字楼租赁是一件公司行为，非常理性，基本上卖住宅所用的造声势，假预定，逼定这种伎俩是无效的。在这个时候就要放下身段，吸引他们。不过也有一个技巧，就是尽量吸引行业高端但是面积不大的，否则对你的均价和总收入影响太大。举一些失败的案例，上海徐家汇的美罗城，突破口选择了Mircosoft，3层；恒隆港汇，Nike，4层；都非常便宜，头羊的功能是有了，但是非常大的削弱了总体收入。而狡猾狡猾的瑞安，免费给了Oracle500平方米，就换来了金字招牌的示范。
6. 对租金和中介的政策。在租金上做出让步是必然的，怎么玩面租，免租和装修期就不用多说了吧。中介是commssion animals，佣金自然越高越好，但是基本线还是要能让客户满意成交。搞好和中介的关系，提高佣金，快速支付，搞点小人情之类的，是非常重要，但是，最重要的，还是你这个楼盘客人看的中，能够成交。利用中介而不要依靠中介，这就是原则。
关于 @胡萝卜提到的几座楼，确实是非常好的范例，补充一下：
1. 东银中心 这个楼非常巧妙，虹桥商务区商务气氛浓厚，但是绝大多数都是90年代的楼，电梯和层高是硬伤。周边大量的日本，韩国和台湾人居住又有着商务办公的需求，去市区的堵车状况再次加剧了这一点。而东银是符合新一代写字楼的标准，比如电梯配备，层高，负荷等等，尤其是有架空地板。这座楼于是吸引了认可这个地段但是对老楼硬件不满意的客户，非常讨巧。
2. 金桥和大宁同属于凯龙瑞的旗下，本来这帮人就是从瑞安和外滩中心出来的一帮好手，基于上海市巨大的办公需求量和广大的地域需求性，金桥作为出口加工区很多年没有新的写字楼供应，而闸北的大宁，更是从来没有写字楼出来过，这样的细分市场稀缺性让写字楼一出来就受到市场认可
3.武汉的新世界，重庆的大都会，均是香港知名开发商，新世界及和记黄埔的作品，在2线城市都已经经过近10年的持有，品质相对较好，物业管理优秀的大牌发展商自持写字楼物业在2线城市简直就是凤毛麟角神一样的存在，那些在这些城市活跃的外资企业（他们一般不会买楼，不到万不得已也不会去租私人投资的物业）基本没得选择，再经过长时间的洗牌，租户品质不好都没天理了。不过，随着万达，瑞安等竞争者的介入，他们的客户也在慢慢分流。
4. 长沙的通程虽然不是大牌发展商，但是当时这是长沙唯一一家真正意义上的五星级酒店，还带自持办公的，和上面的原因一样，不多啰嗦了。杭州的不了解，不敢置喙。
最后，对 @胡萝卜（我就是想试试，一篇文章 @你三次，你会收到三个通知么？）建议的，老外在陌生的城市找办公房这件事，我觉得你可以努力去试，但是不要把最主要的希望放在这个方面。一来我不知道你所在的城市，每个月都多少新设立的外资企业需要办公楼（一般除了一线城市，2线城市外资进来一半都是第二产业，办公楼需求有限），你能分到多少市场份额；二来新进城市的外资不可能一上来就签很大的面积。总之，靠这个做主食，你可能吃不饱。根本还是要抢本地成熟写字楼内的客户。
先到这里，欢迎讨论，随时补充。另外，我的另一个回答：
也许对您有用，仅供参考吧。
— 完 —
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你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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