这张表格正好：
呐，麦当劳从2008年到2013年，每年靠着经营主营业务，也就是美式快餐啦，可以赚进43亿美金到56亿美金不等。而麦当劳公司的总资产增量呢，六年也不过增长了62亿美金，也就将将高过了该司2013年的净利润。
所以，如果单从账面上来看，说麦当劳靠做房地产赚钱这事儿，显然不靠谱。至少，他们赚得的利润并不是麦当劳依靠投资地产所获得的投资增值，尤其在绝大多数门店，麦当劳并不是购买而是租赁该区域的土地。
当然，帐不完全是这么算的。
上表也可以看到，麦当劳近几年的capital expenditure每年都在20亿美金至30亿美金之间，接近他们年净利润的一半，这其中的绝大多数自然都是投入在铺面和房地产上。另一方面，固定资产是需要计摊销折旧的。麦当劳2013年的固定资产摊销折旧值高达140亿美金，这其中自然要计算那些店面装修和设备的摊销折旧；但显然其中也计入了很多地产物业的摊销。况且，在没有进行交易的时候，财务报表中土地和房屋的价格，通常会低于实际的公允价值。也因此，麦当劳实际拥有的物业价值，和他每年获得的增值收益，是很难在财务报表里体现出来。不过，也绝非一些报道里所叙述的那么夸张。
麦当劳在房地产领域的收益是通过下列方式体现的：
作为一个全球知名的快餐品牌，麦当劳每日的客流量十分巨大。特别是在发展中国家的新兴商业区域，一家麦当劳的开设，能够为该区域带来巨大的人气；麦当劳的品牌价值，也无疑会增加附近其他商铺的租赁者对于该商铺的信心。
换句话说，你新开了一家商场，如果有个麦当劳入驻了，其他铺面对外的租金也会相应上涨。因此，对于麦当劳这样的企业（其他诸如百胜旗下的餐厅、屈臣氏、宜家；早期的沃尔玛和家乐福等大型商超都有类似功效），利用他的品牌影响力，通常可以用更低廉的价格租赁或者购买到很多黄金地段的商铺和土地。地产商也愿意给以较低价格，因为他们在麦当劳们这里让出的利润，可以从其他商铺数倍的返还。
较低的租金，意味着更低的运营成本，最终会体现到更高的运营利润和净利润里。而较低的购买价格，其中的差价，未必会在账面中马上体现出来；只有若干年后处置这块物业时，才会计入额外的收益。但这部分收益绝对不可小觑。
在每年的年报里，麦当劳关于他们固定资产的解释几乎如出一辙：
The Company owns and leases real estate primarily in connection with its restaurant business. The Company identifies and develops sites that offer convenience to customers and long-term sales and profit potential to the Company. To assess potential, the Company analyzes traffic and walking patterns, census data and other relevant data. The Company’s experience and access to advanced technology aid in evaluating this information. The Company generally owns the land and building or secures long-term leases for restaurant sites, which ensures long-term occupancy rights and helps control related costs. Restaurant profitability for both the Company and franchisees is important; therefore, ongoing efforts are made to control average development costs through construction and design efficiencies, standardization and by leveraging the Company’s global sourcing network.
他们对于餐厅选址的重视可见一斑。而这正是他们几十年来不断发展壮大的一大核心原则。
回到题目上，麦当劳真的是靠做房地产赚钱么？这个答案似是而非。
麦当劳当然通过他们精明的运作，在房地产领域获得了巨额的资产和异常可观的收益。但若是没有他们每年从主营餐厅业务获得的源源不断的收益，也断然无法支持他们每年多达几十亿美金的巨大投资。
麦当劳在做的：将资源配置到最能发挥效率的地方，产生强力而且健康的现金流，利用手中的现金和资产换入在未来能产生更加优质现金流和更丰厚利润的资产，继而不断扩大运作的规模。这当然不止是餐饮，也不止是房地产，更不止是金融。这些，从根本上来说，都是商业的本质！
— 完 —
本文作者：Xiao Ronnie
【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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