是的，就算是東京的最高級地段，房價也沒有北京上海的城區價格高。而且日本的房子面積都是不含公設的，要和中國相比，面積還要放大個20-30%計算才對。但這與其說是日本房價低，不如說是中國的房價漲得太離譜了……。
在之前如果国家打算改善现在混乱的租房体系，应该从何处着手？如何借鉴美国、德国等国家的经验？ 的回答裡說過，日本在90年代中期泡沫經濟崩潰之後，基本上都在通貨緊縮的狀態，不動產的價格幾乎沒什麼變化（06、07年有一次上升小高潮），讓不動產的租金報酬率一直保持比較穩定而且高的水準。下面是東京都內23區住宅面積單價指數的變化：
現在的房價，只有泡沫經濟高峰期的6成。
而在中國，由於房價上漲速度遠遠超過薪資上漲幅度，房租的上漲幅度也無法和房價相比，造成房租回報率極低。大部分的物件和銀行利率相比，基本上都是負的租金回報率。大家買不動產，沒人考慮要靠收房租賺錢，看的都是房價上漲帶來的收益。連續20年只漲不跌的市場，吸引了大量投資（投機？），讓房價更是居高不下。
但是題主在補充說明裡提的幾個案例，事實上的投資回報率不會那麼高。13%的前提是一年365天都有房客的狀態，但通常前一個房客搬走到下一個房客入住總有2週到一個月的空置（要整理房間，更換壁紙等），而房子太老、地段不夠好的房子可能不一定那麼容易租出去，空置期可能會更高。
另外，除了東京的一些精華高級住宅區，大部分的地區房子的價格會隨著房齡下跌。
這是最近這幾年東京23區的中古公寓大樓市場裡，10年以下/10年以上/20年以上/30年以上的房價變化。可以看出，在過了十年之後房子的價值會有一次大幅下跌，過了20年再下跌一次，之後變化不大（東京的公寓大樓大概過了40年就會有人開始準備翻新重蓋，基於耐震因素，政府也鼓勵進行拆掉舊樓重蓋）。但大阪的房子在20年後還會繼續下滑（雖然幅度不是很大）：
雖說是日本第二大城市，但和東京相比人口/需求還是差了一段距離啊……。
所以買中古公寓，是要考慮其價值下跌帶來的損失的。就算年租金回報率高，5年10年之後出售的價格很可能會低於你買進的價格，而拉底整體的投資回報率。
最近安倍經濟的三支箭成功的讓日本經濟走上恢復，看來很有可能在這一兩年內擺脫通貨緊縮的狀態，日本的房價也開始普遍上漲，是適合不動產投資的時機。但日本對於泡沫崩潰的印象太深，要像現在的中國房地產市場那樣的飆漲是不可能的。
— 完 —
本文作者：唐先智
【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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