答案被选入《知乎日报》时就有一些更改；而之后我也对答案进行了很多修改。如果有知友看了《知乎日报》后特意来与我讨论，麻烦请先看一下更新后的答案。
另，欢迎各位前辈指点。
===（以下是正文）
房地产的净利润率（净利润除以总收入）究竟有多少？
如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。
除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。
上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。
利润率和收益率有什么区别？
这一部分是后来加的，因为好多人都弄不清楚。我说简单点：
利润率，通常指净利润率，= 净利润 / 销售收入
收益率，就是投资回报率，= 净利润 / 股东实际投入资金 / 年数
10% 在国内什么水平？算暴利行业吗？
大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中国企业 500 强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。→链接点我！
排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。
房地产行业的公司：
华润：排名 52，利润率 22.47%；
世茂：排名 53，利润率 21.97%；
恒大：排名 70，利润率 18.24%……等等
房地产企业超过 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。
平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。
另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。
题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？（题目被修改，可以看问题日志）
民众最容易对一个行业产生「暴利」印象，一般都是觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。
之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：
① 行业中最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到耳中的更多的是「暴利」的案例；
② 有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；
③ 对房价一路狂涨的宣泄；
④ 把利润率和回报率搞混了，回报率确实高，但是利润率没那么高；
⑤ 目前行业内确实有一些不合法合规的个案存在；
⑥ 对房地产行业的认识还停留在曾经的黄金时期。
很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？
上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，而且会为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。
所以我们看过大公司既平均水平，接着看看比较挣钱的项目，具体的盈利情况。
比较暴利的项目应该是什么样的呢？
@马冰杰 老师和 @张小放 老师都提到了一个案例。我就用这个例子（它是高利润个例，不能代表行业普遍现象）。@马冰杰 老师没有考虑行政和销售费用， @张小放 老师的营业及附加税和企业所得税计算有些问题。
该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 2000-2200每平方米（按照 2100 计）。
毛利润=4900-2100=2800
① 扣除 营业税及附加=4900*5.6%=274.4
② 扣除行政及销售费用=4900*(3%+3%)=294
③ 土地增值额度=2800-274.4-294=2231.6
扣除土地增值税=2231.6*50%-2100*15%=1115.8-315=800.8
④ 企业所得税=(2231.6-800.8)*25%=1430.8*25%=357.7
⑤ 净利润=4900-2100-274.4-294-880.8-357.7=1073.1
项目净利润率=1073.1/4900=21.9%
这里不能除以时间，答案就是21.9%
那我们再看看资金效率：
2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。
自由资金投资回报=1073.1/700/2.5=61.32%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 61.32 元。
这些公司怎么做到如此高的利润率的？
最重要的一点是要做到拿地便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。
其次就是利用财务方法做高成本，以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。
还有融资成本。房地产项目基本都是要借钱做的，年息个位数的开发贷和 30% 以上的高利贷，是有很大差别。
写在最后
每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解它利润的来源和运营方法，了解「为什么」，远比一个「暴利」或者「非暴利」的概括性答案要重要。
利益关系：资金方。
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祝愿各位能买到便宜的房子！
以上。
— 完 —
本文作者：张甲岩
【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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