限购是一种扭曲的调控方式。它只是人为地把购房者的需求推后，从未能真正使楼市降温。所谓猫有猫道，狗有狗道。只要他手头有钱又想买房，就总有办法买到房子。我借张身份证不行吗？我开假社保不行吗？我跟开发商签私下协议，交易但不办房产证不行吗？
限购好比治水中最下策的堵一样。它解决不了问题，只会一次又一次导致报复性反弹。限购一来，购房者会观望，然后市场明显下滑，开发商拿地热情下降。在这段期间，开发商只要资金不紧张，多半会捂盘惜售。所以成交量可能腰斩，价格却不会下降。然后，等到观望期一过，之前压抑的需求就会如洪水般爆发，而此时市场的供应量也由于前期开发商拿地保守，捂盘惜售而变得供不应求，随之而来的自然是量价齐飞，还有土地价格飞涨，地王频出。
所以你看，限购本身不可能降房价，只会造成房地产行业的大起大落。所谓空调，越限越涨，由此可见一斑。
其实，你真心要降温楼市，把水龙头关了就是。手上没有多余资金的人怎么会想去买二套三套房保值增值呢？今年啥新政策都没有，只是央行收紧资金，楼市立马就降温了。
所以，作为一种扭曲性质的行政干预手段，限购的退出是一种市场经济发展的必然。而这个缓冲期，就是房产税、信息联网、金融调节等等方面构建完善的时间。这也是2014年中央允许地方政府在限购上微调的重要原因。但是，中央又不敢一下子放开。一种政策实施了四年之久，一下子放开，而常态化调控手段又迟迟没有到位，很有可能造成市场的反弹。
从这个角度来讲，松绑限购，不是从前的那种救市，而是让房地产慢慢走向理性化，是健康发展的需求。作为一种扭曲的调控方式，它不可能一直存在，退出只是时间问题。
市场经济的精髓，本就在于要素的自由流通。而当前城市化正在走向所谓一小时生活圈的城市群阶段，限购不是人为地阻止城市吸纳人口么？这不是明显的反城市化，反市场经济，乃至于反历史潮流吗？
至于房价会不会跌，很大程度要看库存。有专业机构做过研究，库存消化周期6—8月的为供不应求，8—15个月的为供求平衡，18个月以上的为供过于求。所以，你看到一些楼盘没有降价，是因为库存量已不大。那些库存量较大的二三线城市，下跌是必然，如果政府没有救市的话。
现在，二三线城市已经有一些鬼城泡沫破裂了。实际上，实际上去年一线城市涨声一片，大量二三线城市却因库存积压而举步维艰。所以，一线城市房价虽惊人，但下调是不容易的。中国房地产是区域性的。而中国的城市间发展极为不平衡。你看一年有多少大学毕业生往北上广深跑？在这种情况下，北上广深房价还能降吗？
接下来房价能否理性回归，关键就是看中央的金融政策。如果再来个四万亿，那房价只能涨不可能跌。如果金融政策一直是这种收紧的态势，总有一些开发商因资金断裂而崩盘。此后，全国信息联网、房产税能够如期出台，便有了打击投机的根本。楼市才得以健康发展。
所以，一切取决于高层的决心，以及推行市场化调节所受的阻力有多大。
— 完 —
本文作者：曾不才
【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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