题主，往往是一块地能盖多少层，能建多少个房间，才决定了它的价值和价格，不是反过来的。我从事的工作就是给政府部门和开发商评估一块地适宜的开发强度。
所谓土地开发强度，主要涉及到三个指标，一个是建筑高度，一个是建筑密度，一个是容积率。建筑高度大家都懂，建筑密度是建筑底层面积/用地总面积（建筑底层面积＋绿化面积＋道路面积＋其他面积），容积率是地上（大多数城市地下面积不计入）建筑总面积（建筑每一层面积相加）/用地总面积。大家很容易发现，容积率的大小和建筑高度，建筑密度是正相关的。
土地那么宝贵，那为什么政府还要控制土地开发强度呢？因为土地开发强度过大的话，有很多的负面影响，得不偿失。
建筑高度太高的话，会遮挡周围现有居住小区的通风、采光、日照条件，这就违反了物权法；有机场的城市，机场周围建筑太高会影响飞机起降安全；风景区、文物保护单位、历史建筑旁边新建高楼也不行，会破坏原有的历史风貌；在地震带上的城市，还要考虑高层建筑万一倒塌会不会掩埋道路，影响疏散和救援。
建筑密度太大，那绿化密度肯定就小了，环境品质变差，通风采光也会变差，所以为了保证每个街区，每个地块都有绿化，建筑密度也不宜过高。
最后是容积率，容积率很高的用地，里面居住或者工作的人肯定也很多，人一多会带来各种基础设施的负荷问题。首当其冲的是交通问题，人一多停车怎么办？地下建多层停车库成本很高的。还要考虑早晚交通高峰，用地周围的道路能不能解决那么多人的出行。另外，供水供电，网络通讯，学校医院这些公共设施都有各自承载力的上限。
最后肯定有人要问，那政府决定土地开发强度是有科学依据的吗？其实这个问题可以变成，城市规划这门学科是严谨的吗？我想说这是个有点尴尬的问题，我们以后再聊。
来源：知乎 www.zhihu.com
作者：hjr
【知乎日报】千万用户的选择，做朋友圈里的新鲜事分享大牛。
点击下载
此问题还有 38 个回答，查看全部。
